Народные методы и рецепты. Советы по ведению домашнего хозяйства

Лидерами по сделкам на первичном рынке Московской области в январе 2025 года стали Мытищи, Ленинский округ и Красногорск, подсчитали эксперты ГК «Ферро-Строй». При этом на эти городские округа суммарно пришлось 64% покупок квартир в подмосковных новостройках.

По данным ГК «Ферро-Строй», в январе 2025 года на рынке первичного жилья Московской области совершенно 3324 сделки по ДДУ. Это максимальный результат за минувшие три года. Данный показатель на 9,5% выше, чем годом ранее. Также он превосходит итоги января 2023 года (+12,8%). Тем не менее, в первых месяцах 2017-2022 гг. клиенты первичного рынка Московской области совершали больше сделок по ДДУ. Таким образом, в начале наступившего года, очевидно, наметился восстановительный тренд.

Суммарно в январе 2025 года сделки по ДДУ совершены в 34 городских округах Подмосковья. При этом почти две трети спроса на строящееся жилье – 64% – пришлось всего на три из них: Мытищи (881 ДДУ), Красногорск (721 ДДУ), Ленинский округ (527 ДДУ). Примечательно, что Мытищи в прошлом месяце по популярности смогли обогнать двух основных конкурентов.

«Мытищи не случайно стали лидером по востребованности новостроек в Подмосковье, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Во-первых, здесь очень широкий выбор – более пяти тысяч лотов в 21 комплексе. Во-вторых, есть проекты комплексного развития территории (КРТ) с развитой инфраструктурой и в то же время привлекательными ценами. Кроме того, район Мытищ отличается хорошей транспортной доступностью до Москвы как на личном, так и на общественном транспорте. Сегодня клиенты в основном смотрят не на престижность жилья, а на оптимальное соотношение цены и качества, поэтому и выбирают Мытищи».

Средняя площадь квартир, приобретенных в подмосковных новостройках в январе 2025 года, составила 41,3 кв. м (-4,2% за год). Годом ранее показатель был равен 43,1 кв. м. В Мытищах – лидере по продажам на первичном рынке Подмосковья – показатель средней площади немного выше – 45,2 кв. м (+0,9% за год). И все равно это ниже московского значения – 55,8 кв. м. Дело в том, что даже в рамках семейной ипотеки далеко не все подмосковные покупатели могут позволить себе просторные варианты. А с помощью субсидированных кредитов и рассрочек клиенты в регионе, как правило, берут небольшое жилье, рассчитывая на улучшение жилищных условий в несколько этапов.

Квартиры, которые в январе 2025 года клиенты приобрели на рынке новостроек Московской области, стоят в среднем 8 млн руб. При этом средняя стоимость экспонируемых лотов на первичном рынке – 8,8 млн руб., что на 10% выше. Это означает, что в силу экономических обстоятельств более востребованы бюджетные предложения. Впрочем, среди недорогих квартир встречаются качественные варианты, особенно в проектах КРТ. В Мытищах средняя стоимость первичного жилья и вовсе составляет 9,1 млн руб. за счет комплексов бизнес-класса в центре города. Однако в городском округе представлены и доступные варианты в экологически чистых локациях с современными социальными объектами такие, как «Катуар». 

Правительством разработан и внесен в Государственную Думу законопроект, позволяющий применять единую биометрическую систему при совершении сделок с недвижимым имуществом. Предлагаемые решения направлены на упрощение осуществления учетно-регистрационных действий, повышения качества оказания услуг и сокращение их сроков.

Благодаря законопроекту появится возможность представления заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, при условии установления личности правообладателя посредством государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных» (далее - ГИС ЕБС).

Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Елена Селютина отметила, что единая биометрическая система содержит биометрические персональные данные физических лиц, векторы единой биометрической системы и иную информацию, которая используется в целях осуществления идентификации, аутентификации с использованием биометрических персональных данных физических лиц, а также в иных правоотношениях в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Внесение предлагаемых Правительством поправок в статью 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» создает правовые основы реализации данного механизма в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ГИС ЕБС используется для осуществления идентификации и (или) аутентификации физических лиц государственными органами, органами местного самоуправления, Центральным банком Российской Федерации, банками, иными кредитными организациями, некредитными финансовыми организациями, которые осуществляют указанные в части первой статьи 761 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" виды деятельности, субъектами национальной платежной системы, лицами, оказывающими профессиональные услуги на финансовом рынке, иными организациями, индивидуальными предпринимателями, нотариусами. 

В связи с резким ростом ипотечных ставок и повышением минимального первоначального взноса для заемщиков льготных кредитов число сделок на рынке жилья в Москве продолжает сокращаться. По свежим данным Росреестра аналитики «Метриум» подсчитали, что в ноябре число сделок купли-продажи снизилось на 10%, количество договоров долевого участия – на 9%, а ипотечных соглашений – более чем на 10%.

В ноябре 2023 года Росреестр Москвы зарегистрировал 10,9 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 9% меньше, чем в октябре, когда было заключено 12 тыс. ДДУ. Показатель сокращается уже два месяца подряд после пикового значения за год, достигнутого в сентябре (13,6 тыс. ДДУ). Всего с начала года в Москве зарегистрировали 102,5 тыс. ДДУ, что на 35% больше, чем за 11 месяцев 2022 года.

«Сокращение активности покупателей новостроек обусловлено двумя факторами, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Первый – это повышение минимального первоначального взноса по ипотеке в рамках льготных программ с 15% до 20% от стоимости квартиры. Это заставляет многих клиентов отложить покупку. Второй фактор – замедление продаж на вторичном рынке жилья. Поскольку значительное число покупателей приходит на рынок новостроек только после продажи старой квартиры, сейчас они столкнулись с проблемой поиска новых владельцев для своего жилья. При текущих рыночных ставках по ипотеке более 15% годовых продать вторичную квартиру очень трудно, а радикально снижать цену готовы далеко не все».

Количество ипотечных сделок в ноябре в Москве продолжало сокращаться. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 10,1 тыс. кредитов, что на 10% меньше, чем в октябре, когда было зарегистрировано 11,3 тыс. ипотечных сделок. Выдача ипотеки сокращается четыре месяца подряд с предыдущего пика в августе (14,2 тыс.), в среднем на 10% в месяц. В целом с начала года в Москве заключили 126,5 тыс. ипотечных сделок, что на 30% больше, чем в аналогичный период 2022 года.

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и введенные новостройки от девелоперов) в ноябре число сделок также уменьшилось. Росреестр зарегистрировал 15,4 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 10% меньше, чем в октябре. В целом за 11 месяцев 2023 года покупатели готовых квартир заключили более 160 тыс. сделок – это рекордный показатель для рынка, превышающий на 35% результат аналогичного периода 2022 года.

«Спрос сокращается прежде всего на вторичные квартиры и перераспределяется в пользу готовых новостроек, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Поскольку на вторичном рынке жилья ставки достигли заградительных значений, покупатели стремятся найти готовую квартиру в новостройке от застройщика, чтобы получить кредит с адекватной ставкой. Однако общей тенденции к уменьшению сделок купли-продажи это не поменяет, так как квартир с ключами в завершенных домах у девелоперов сравнительно немного».

«Ужесточение кредитно-денежной политики принесло вполне ожидаемые плоды – спрос устойчиво снижается, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». –  Однако коррекции цен, которую прогнозировали в ЦБ, мы пока не наблюдаем. В целом квадратный метр во всех сегментах рынка продолжает расти в цене. Возможно, ценовой эффект от действий регулятора и правительства мы увидим только в январе».

Решение ЦБ РФ о повышении ключевой ставки вызвало ажиотажный всплеск спроса на рынке столичного жилья. Число договоров долевого участия достигло максимума с сентября 2020 года, а договоров купли-продажи – с марта 2022 года, подсчитали аналитики «Метриум» по свежим данным Росреестра Москвы. Между тем заемщики ипотеки установили абсолютно новый рекорд активности.

В августе 2023 года Росреестр Москвы зарегистрировал 11,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 33% больше, чем в предыдущем месяце и на 68% больше, чем в августе 2022 года. По абсолютному числу сделок август стал рекордным для застройщиков. В последний раз сопоставимый объем сделок (11,9 тыс.) был зафиксирован в сентябре 2020 года – на острие ипотечного бума периода пандемии.

«Увеличение Центробанком ключевой ставки вызвало ажиотаж среди покупателей, планирующих приобретать квартиру в кредит, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На рынке долевого строительства доля ипотечных клиентов сейчас составляет более 70% от общего числа покупателей. Конечно, порядка 90% заемщиков приобретают жилье с субсидированной ставкой, и решение ЦБ они восприняли как сигнал того, что условия выдачи даже по льготным программам будут ухудшаться. В нашем проекте в августе спрос вырос на 60% по сравнению с предыдущим месяцем. Покупатели стремились зафиксировать одобренную ранее ставку по ипотечному кредиту и быстрее заключить сделку, пока не наступило очередное повышение цен. Впрочем, несмотря на резкий рост спроса, дефицита не возникло».

Активность ипотечных заемщиков в августе в Москве стала рекордной за всю историю наблюдений. В прошлом месяце банки выдали покупателям жилья 14 тыс. кредитов, что на 7% больше, чем в июле, и на 53% больше, чем в августе 2022 года, когда было зарегистрировано 9,3 тыс. ипотечных сделок. Предыдущий рекорд был зафиксирован в декабре 2021 года, когда в Москве заключили 13,5 тыс. соглашений между банками и покупателями жилья (как строящегося, так и готового).

«Ипотека очевидно стала основным драйвером спроса на жилье в августе, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В нашем отделе ипотеки заявки на покупку жилья в кредит в августе поступали в среднем каждые две минуты. Банки не справлялись с потоком желающих получить кредит. И события последующего месяца показали, что они были правы – ставки по кредитам на вторичном рынке выросли с 12% до 14% годовых, а правила получения льготной ипотеки были усложнены путем повышения минимального первоначального взноса. Скорее всего по итогам сентября ажиотаж пойдет на убыль, но в целом активность покупателей останется на очень высоком уровне».

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в августе также был зафиксирован рекорд – максимум сделок за прошедшие 18 месяцев. Росреестр зарегистрировал 17,5 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 17% больше, чем в июле. По сравнению с августом 2022 года число сделок увеличилось на 81%. Августовская активность покупателей жилья в столице в 2023 году была абсолютно нехарактерной для этого месяца, и больше сопоставима с пиком сезона на рынке (осень и декабрь).

«Ожидаемое увеличение ставок по ипотеке стимулировало покупателей ускоренно искать прежде всего готовое жилье, – рассказывает Владимир Щекин, основатель Группы Родина (девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве). – Поскольку повышение ставок затрагивает прежде всего вторичный сегмент, у покупателей появилась мотивация быстрее найти подходящую готовую квартиру. Однако уже на этом этапе многие клиенты переключились на поиск жилья под ключ от застройщика, так как на вторичном рынке мало ликвидных вариантов, а квартиру от девелопера все еще можно приобрести по льготной ставке».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился за месяц на 12,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 309 470 руб. (+2,9% за месяц, +6,5% за год).

Предложение

По итогам августа 2023 года на рынке массовой недвижимости «старой» Москвы находилось 104 проекта. Объем предложения на конец периода составил 19,7 тыс. лотов, из которых 17,9 тыс. – квартиры и 1,8 тыс. – апартаменты. Относительно прошлого месяца объем экспонируемых лотов сократился на 12,2%, а в годовом выражении – на 9,3%. Объем предложения на конец августа занимает рекордно низкое значение с мая 2022 года.

В августе лидерство по объему предложения перешло к СВАО (3,5 тыс., -5%). Объем предложения сократился во всех округах. Наибольшее снижение отмечено в ЗАО (-17,5%) и в ЮВАО (-17%). Доля предложения в СВАО составляет 17,8% рынка.

В августе основная часть предложений находилась на стадии монтажа этажей (68,4%, +0,4 п.п. за месяц). Доля предложений на начальном этапе строительства выросла на 2,5 п.п. и составила 12,3%. Уменьшилась доля предложений на стадии отделки (12,3%, -1,7% п.п.) и доля предложений в готовых корпусах. (7%, -1.1 п.п.).

В разрезе типологий преобладают односпальные квартиры и апартаменты (38,9%, +0,1 п.п.). Доля студий (-0,3 п.п.) и двухспальных (-0,2 п.п.) незначительно уменьшилась, многокомнатные форматы стабильно составляют 0,5% от общего предложения.

Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке первичной недвижимости (63,9%, -1,5 п.п.). Доля лотов без отделки увеличилась на 2,5 п.п. и составила 22,6% рынка.

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец августа средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 309 470 руб. (+2,9% за месяц, +6,5% за год). К концу августа подорожали как квартиры (+3%), так и апартаменты (+3,8%).

Рейтинг проектов с самыми доступными предложениями квартир и апартаментов массового сегмента в августе 2023 года:

– Wellbe: апартамент площадью 19,7 кв. м за 4,1 млн руб.

– Clementine: апартамент площадью 20,6 кв м за 4,3 млн руб.

– «Перец»: апартамент площадью 20,2 кв м за 5,1 млн руб.

Рейтинг проектов с самыми дорогими предложениями квартир и апартаментов массового сегмента в августе 2023 года:

– ÁLIA: пентхаус площадью 203,8 кв. м за 109,4 млн руб.

– «Сберсити»: квартира площадью 163 кв. м за 80,1 млн руб.

– Green Park: квартира площадью 129,9 кв м за 48,5 млн руб.  

Спрос

Количество сделок, зарегистрированных на рынке новостроек массового сегмента в августе 2023 года, составило 3,7 тыс. (+19,5%), что является максимальным значением за 2023 год. В сравнении с августом 2022 года, спрос вырос на 13,4%.

Доля ДДУ, заключенных с ипотечным обременением, к концу августа выросла на 2 п.п – до 80%. Средняя ставка по стандартной ипотеке увеличилась на 0,7 п.п. – до 11,8%.

Больше всего сделок в массовом сегменте было заключено в ЗАО (22%), на втором месте – ЮВАО (18%), на третьем – САО (16%). Самым продаваемым комплексом является ЖК «Лучи» в Солнцевском районе (ЗАО) – 249 ДДУ.

«Повышение ключевой ставки, нестабильность на валютном рынке и увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке под давлением ЦБ привели к значительному всплеску потребительской активности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В результате в августе было зафиксировано самое большое число сделок в массовом сегменте с начала 2023 года. Доля договоров долевого участия с ипотечным обременением достигла 80% от всех ДДУ. Объем предложения сократился на 12,2%, что объясняется ажиотажным спросом, а также мерами крупнейших девелоперов по регулированию экспозиции. Думаю, что до конца года активность покупателей на рынке новостроек сохранится на высоком уровне. Во-первых, клиенты в связи с ростом рыночных ставок переориентировались на первичный рынок, где действуют льготные ипотечные программы. Во-вторых, Центробанк анонсировал планы по внедрению новых ограничительных мер в 2024 году, включая дальнейший рост размера первого взноса до 30% и ключевой ставки до 20%. Поэтому покупатели будут стремиться успеть оформить жилищные кредиты на текущих условиях».