Народные методы и рецепты. Советы по ведению домашнего хозяйства

По данным аналитиков компании KEY CAPITAL – ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости, повышение средних цен на новостройки в регионах России за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в третьем квартале III 2024 замедлилось до 2%. В сентябре 2024 года относительно августа средняя стоимость квадратного метра в новостройках сократилась в 26 регионах.

Эксперты компании KEY CAPITAL проанализировали динамику цен на многоквартирные дома на рынке новостроек в России. Для этого они изучили общую площадь проданных квартир по регионам и федеральным округам, используя данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), а также объем привлеченных средств по договорам долевого участия (ДДУ). Так они определили среднюю стоимость квадратного метра в новостройках многоквартирных домов по федеральным округам и регионам. Результаты были скорректированы с исключением данных по Москве, Московской области, Санкт-Петербургу и Ленинградской области, чтобы крупнейшие рынки не искажали общую статистику. Аналитики Key Capital подчеркивают, что показатель цены подсчитан на основе заключенных договоров долевого участия, поэтому он повторяет динамику средней актуальной цены предложения с определенным лагом.

В III квартале 2024 года по сравнению с предыдущим периодом (после отмены льготной ипотеки, которая действовала до начала июля 2024 года) средняя стоимость квадратного метра в целом по России продолжала расти на 3%, а без учёта столичных агломераций – на 2%. В Северо-Западном федеральном округе (без Санкт-Петербурга, Ленинградской области) показатель за квартал увеличился на 6%, в Северо-Кавказском федеральном округе – на 4%, в Уральском и Южном федеральных округах – на 3%, в Приволжском и Сибирском округах – на 2%, в Дальневосточном – на 1%.

В семи из 80 регионов, по которым есть данные, после отмены льготной ипотеки за III квартал было зафиксировано снижение цен. В одном регионе цены не изменились, а в остальных сохраняется положительная динамика. В сентябре 2024 года относительно августа средняя стоимость квадратного метра сократилась в 26 регионах отмечается снижение цены, в 12 регионах – цены не изменились, в остальных наблюдается умеренный рост.

Если же сравнить динамику за год, то в конце III кв. 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках России составила 173,9 тыс. рублей, что на 16% выше, чем в конце III кв. 2023 года, когда она была 149,9 тыс. рублей. Без учета Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области средняя цена новостроек в РФ выросла с 96,7 тыс. до 117,2 тыс. рублей за квадратный метр, что означает рост на 21% за год.

Максимальный рост цен за год наблюдался в Северо-Кавказском федеральном округе, где средняя стоимость квадратного метра в III кв. 2024 составила 82,6 тыс. рублей, что на 28% больше по сравнению с 64,4 тыс. рублей в аналогичный период 2023. В Приволжском федеральном округе стоимость увеличилась на 24%, достигнув 116,4 тыс. рублей против 93,4 тыс. рублей годом ранее. В Центральном федеральном округе без учета Москвы и Московской области средняя цена выросла с 73,8 тыс. до 90,9 тыс. рублей, что составляет рост на 23%.

В Северо-Западном федеральном округе без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области средняя стоимость увеличилась за год к III кварталу до 97,2 тыс. рублей на 21%. В Сибирском федеральном округе цена выросла на 19% и составила 115,7 тыс. рублей. В Уральском и Южном федеральных округах повышение составило 18% до 123,5 тыс. рублей и 131,2 тыс. рублей за кв. м соответственно. В Дальневосточном федеральном округе новостройки подорожали на 14%, достигнув 142,5 тыс. рублей за кв. м.

Аналитики компании KEY CAPITAL сравнили темпы роста цен в 2024 и 2023 годах, рассчитав изменения средней стоимости квадратного метра за первые три квартала обоих лет. По России в целом средняя цена за квадратный метр новостроек с начала 2024 года выросла на 12%, тогда как за первые три квартала 2023 года рост составил 9%. Однако в региональном разрезе картина отличается: без учета столичных агломераций с начала 2024 года цены увеличились на 14%, что ниже прироста в 20%, наблюдавшегося в 2023 году.

В большинстве федеральных округов России темпы роста цен на новостройки в 2024 году снизились. Исключение составил Северо-Западный ФО (без Санкт-Петербурга и Ленинградской области), где цены в 2024 году выросли на 15% против 13% за первые три квартала 2023 года. В других округах темпы прироста цен уменьшились. В Южном ФО показатели уменьшились с 33% до 8%, в Северо-Кавказском ФО – с 24% до 15%, в Центральном ФО (без Москвы и Московской области) и Дальневосточном ФО – с 18% до 13%, в Сибирском ФО – с 18% до 14%, в Уральском ФО – с 13% до 11%, в Приволжском ФО – с 15% до 14%.

«Третий квартал стал для рынка переломным – многолетний рост цен при высоком спросе начал сменяться снижением активности покупателей и коррекцией цен, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. — Поскольку ценовая динамика на рынке жилья весьма инертная, поначалу мы фиксируем только замедление темпа прироста цен. Между тем уже в сентябре в 33% регионов были отрицательные показатели изменения цены. В ближайшие месяцы мы будем наблюдать укрепление этого тренда. Если до конца года власти не запустят новые эффективные меры поддержки спроса, то уже по итогам четвертого квартала в большинстве регионов динамика цены станет отрицательной.

В ближайшей перспективе улучшения ситуации пока ожидать не стоит. Крупнейший игрок ипотечного рынка “Сбер” объявил о повышении ипотечных ставок до уровня 25%. При таком рынке застройщикам уже сейчас придется задуматься о том, как и кому они будут продавать миллионы квадратных метров, находящиеся сейчас в стройке. Однако несмотря на то, что нас ожидает отрицательная динамика, это не означает, что потребитель пострадает. Текущее законодательство защищает потребителя и в качестве дольщика, и в качестве ипотечного заемщика. Одновременно девелоперам не следует забывать, что есть регионы с хорошим запасом спроса, наряду с локациями, где в следующем году ожидается затоваривание. Для девелопера важно в 2025 году подойти ответственно к разработке продукта. Тактика простой оптимизации не сработает. Необходимо переводить девелопмент на “цифровые рельсы”, которые позволят во многом управлять проектами более эффективно.

Отмечу, что наша статистика основана на средней стоимости проданного квадратного метра, то есть она отражает цены по уже заключённым сделкам за прошедшие периоды. Это означает, что этот показатель будет снижаться с определённым лагом вслед за ценами предложения, которые устанавливают застройщики».

После изменения в ипотечных госпрограммах в Москве продолжилось снижение спроса на новостройки: по итогам августа было заключено на 22% меньше сделок, чем в июле. Динамика различается по ценовым сегментам, подчеркивают эксперты OPENCITY, которые проанализировали сделки с первичным жильем разных классов.

Самое заметное сокращение спроса было отмечено в элитном сегменте — на 46%, или почти в два раза к июльским показателям. За месяц в элитных новостройках столицы приобрели 22 лота против 41 в предыдущем месяце.

Второе место по отрицательной динамике зафиксировано в жилых комплексах бизнес-класса — на 30%, до 1 693 сделок (месяцем ранее — 2 407). Спад спроса в комфорт-классе был заметно менее выраженным: в августе было заключено 1 783 сделки, в июле — 2 078. Снижение, таким образом, составило 14%. Наименее существенно спрос сократился в премиальном сегменте — на 11%, с 500 до 445 сделок.

Изменение количества сделок в Москве в различных сегментах в августе 2024 г.

«Снижение в элитном сегменте носит, скорее, сезонный характер и связано с периодом отпусков на фоне традиционно небольшого ежемесячного числа сделок. Доля ипотечных сделок с высокобюджетным жильем не так высока, поэтому коррекция госпрограмм практически не отразилась на статистике, — поясняет Евгений Дружинин, основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY.  — В целом же по всем ценовым сегментам снижение спроса составило 22%. Поскольку именно на бизнес-класс приходится максимальная доля в общем столичном предложении, этот сегмент показал и самое заметное в массовом сегменте сокращение числа сделок».

«Сегодня мы находимся на падающем рынке, и каждая компания самостоятельно принимает решение, каким образом поддерживать продажи и адаптироваться к текущим непростым условиям. Наша акция показала, что спрос очень эластичен к изменению цен. Так, по итогам августа Level Group занял 2 место в столице по проданному объему в комфорт-классе, где наши продажи составили 11% от общего объема продаж. В бизнес-классе компания заняла 7 место с долей 4%. Всего по итогам августа 2024 г. Level Group продал 23,2 тыс. кв. м, что почти на 2,6 тыс. кв. м больше, чем в прошлом году», - прокомментировала Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group.

По итогам августа экспозиция новостроек премиум-класса в Москве увеличилась на 481,7 тыс. кв. м и достигла 5,508 тыс. лотов — прирост обоих показателей составил 9%, подсчитали аналитики компании OPENCITY.

По темпам роста совокупного метража первичного предложения премиум-класс обогнал все остальные ценовые сегменты; по темпам роста числа лотов — разделил первое место с комфорт-классом. Экспозиция комфорт-класса в лотах выросла также на 9% (до 21,9 тыс. лотов), по метражу — на 8% (до 967 тыс. кв. м).

«За год доля премиум-класса на первичном рынке недвижимости Москвы выросла с 13% до 15,4%. Этот показатель, наряду с ростом объема предложения, демонстрирует востребованность сегмента со стороны покупателей. При этом, чтобы поддержать высокий спрос на продукт, девелоперы делают его как можно более вариативным. Например, проект должен включать большой выбор метражей, планировочных решений и иметь опцию отделки», — отметили в Tekta Group.

Третье место по приросту предложения занял элитный сегмент: +7% в лотах (до 934 объектов в продаже) и +4% в квадратных метрах (до 131,7 тыс. кв. м). Наименьший рост был отмечен в бизнес-классе: +2% как в лотах (до 22,8 тыс.), так и в метражах (до 1,35 млн кв. м).

«Премиальный сегмент за последний год продемонстрировал не только уверенную положительную динамику объема предложения, но и максимальный рост цен среди всех классов. Так, с начала года средняя цена предложения квартир в новостройках премиум-класса выросла на 16% – с 705 до 816 тысяч рублей за кв. м. В других сегментах рост за этот период составил от 4 до 7%. При этом интерес покупателей к сегменту также продолжает расти: объем продаж в 2024 г. показал почти двукратное увеличение относительно аналогичного периода 2023 г.», – комментирует Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER. 

Динамика объема предложения в Москве по сегментам, шт.

Данные: OPENCITY

«Примечательно, что, несмотря на отставание в темпах роста, бизнес-класс сохранил первое место по числу лотов в продаже и с большим отрывом продолжает лидировать по площади, примерно в 1,4 раза обгоняя по этому параметру комфорт-класс, — говорит Евгений Дружинин, основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY. — Сказывается разница в подходах к квартирографии: традиционно в бизнес-классе предлагаются более просторные лоты».

Динамика объема предложения в Москве по сегментам, кв. м

 Данные: OPENCITY

В 2025 году премиум сегмент столичного рынка недвижимости пополнится еще одним проектом. Новый игрок BMS Development Group планирует приступить к реализации своего первого проекта. Он появится на площадке, окруженной зелеными территориями, на проспекте Вернадского, 89. Согласно концепции, это будет жилой комплекс с оригинальной высотной архитектурой. Он станет не просто проектом в сегменте премиум, а комплексом, который представляет концептуально новое решение для жизни в мегаполисе. Сейчас команда девелопера ведет активную работу по подготовке проекта к запуску.

“Качество проектов, которые реализуются в Москве постоянно растёт и мы в Level Group полностью поддерживаем этот тренд. Девелоперы уделяют особое внимание архитектуре, инфраструктурному наполнению, благоустройству. Широкий выбор и высокое качество продукта в том числе стимулируют клиентов совершать покупки. Мы видим высокий потенциал развития премиальной недвижимости в столице”, - отметил Александр Меркулов, заместитель генерального директора по девелопменту Level Group.

В условиях снижения спроса в Москве, если такое произойдет, застройщики скорее будут “замораживать” вывод новых проектов на рынок, чем значительно снижать цены, считает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. Об этом она сообщила в ходе онлайн-конференции «Ключевая ставка - 18%, ипотека - от 20%. Как купить квартиру?» на www.irn.ru в четверг, 22 августа.

«В долгосрочной перспективе спрос на жилье в Москве не снизится. Если мы все же представим, что это произойдет, то в таких условиях застройщики на какое-то время перестанут выводить на рынок новые проекты, что приведет к сокращению предложения, но не к падению цен», — отметила эксперт.

По ее словам, сейчас рынок привыкает жить без льготных ипотечных программ, поэтому ощущается некоторое охлаждение спроса. Застройщикам приходится бороться за покупателя, но предпосылок для снижения цен эксперт не видит.

«В нынешних условиях нет предпосылок для значительного снижения цен. Однако сейчас, пока рынок еще адаптируется к новым условиям, жизни без ипотечной программы с господдержкой и IT-ипотеки в Москве, на рынке заметно некоторое охлаждение спроса. В ответ на это застройщики разработали акционные предложения и выгодные программы рассрочки», — подчеркнула Елизавета Севастьянова.

Аналитики VSN Group проанализировали рынок новостроек САО Москвы и выяснили, как за 3 года изменилось предложение в данной локации, а также рассмотрели динамику цен в округе.

Так, по данным специалистов, количество новых жилых комплексов комфорт-класса в САО за 3 года выросло на 22% — с 21 комплекса в 2021 году до 27 объектов в текущем периоде. В бизнес-классе количество проектов выросло незначительно, лишь на 4%, сейчас в реализации представлено 23 комплекса. Наиболее выраженные изменения были зафиксированы в премиум-классе — на 100%, это связано с тем, что ранее на севере Москвы вообще не строили премиальные комплексы, а в 2024 один из проектов, представленных в реализации, изменил концепцию в сторону «премиум» сегмента.  

«Северный округ Москвы продолжает динамично развиваться — как с точки зрения транспортной, так и инфраструктурной составляющей. Преимуществом данной локации остается близость множества рекреационных зон, в числе которых —  Северный Речной вокзал, Тимирязевский парк и многие другие. Более того, для девелоперов остаются доступными многие территории для дальнейшей застройки — так, по нашим данным, в долгосрочной перспективе на рынок может выйти более 25 новых проектов, — комментирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.

Наиболее ощутимые ценовые изменения были зафиксированы в сегменте «бизнес» — за 3 года средневзвешенная цена выросла на 25%, с 370,8 тыс. руб./кв. м до 494,8 тыс. руб./кв. м. В массовом сегменте стоимость увеличилась на 17% — с 265,8 тыс. руб./кв. м до 321,9 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель на текущий момент находится на уровне 801,2 тыс. руб./кв. м.

«Действительно, количество новых проектов в САО растет очень активно. Девелоперы и покупатели как будто "распробовали" эту локацию, и этому есть объяснение. По сути, это одно из немногих престижных направлений в Москве с хорошей транспортной доступностью, рядом с "большой водой", огромным зеленым массивом и свободными участками для строительства. В этом году мы стартовали с продажами в нашем новом проекте "Мангазея на Речном", который граничит с набережной и территорией Северного речного вокзала. По итогам трех месяцев продаж я могу сделать вывод, что наличие большого количества новых проектов в округе, скорее, помогает нам, привлекая дополнительное внимание к САО, а не мешает. С моей точки зрения, отличительная черта проектов в бизнес-классе заключается в том, что они конкурируют не столько территориально, сколько продуктовыми решениями и эксклюзивностью локации. Уже сегодня, помимо профессиональных инвесторов, которые традиционно заходят в крупный проект на старте, мы фиксируем внимание семейных покупателей. Им принципиальны школа и сад в шаговой доступности, безопасная прогулочная набережная без машин, парк рядом с домом, эргономичные планировки, способные адаптироваться под различные семейные сценарии», — комментирует Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея».

О компании

VSN Group оказывает услуги консалтинга, экспертизы и продажи жилой недвижимости с 2010 года. Входит в ТОП-5 компаний рынка новостроек Москвы и Московской области. Агентское направление включает работу с объектами массового и высокобюджетного сегмента.

Портфель компании насчитывает более 2,5 млн кв. м жилья. Компания является партнером девелоперов MR Group, Capital Group и ГК «Кортрос» по эксклюзивной и ко-эксклюзивной реализации проектов жилой недвижимости.

В 2022 году компания одержала победу в номинации «Признание рынка» премии Move Realty Awards, в Московской премии Urban Awards в номинации «Лучшее агентство недвижимости по продаже новостроек и элитной недвижимости», а также стала победителем премии «Рекорды рынка недвижимости» — «Риелтор № 1», закрепив победу в 2023 году.